Οι βοηθητικοί χώροι – παρακολουθήματα και η καταγραφή τους στο Ε9

ΟΙ ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ  ΧΩΡΟΙ-ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΑ ΚΑΙ Η ΣΩΣΤΗ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗ ΤΟΥΣ ΣΤΟ Ε9 ΣΕ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ, ΣΕ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ, ΣΕ ΑΓΡΟΤΙΚΗ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗ κ.λπ.Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου Εάν το Ε9 δεν είναι σωστά ενημερωμένο, τότε πιθανώς θα προκύψουν περισσότεροι φόροι στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. Γι’ αυτό θα δούμε παρακάτω πως πρέπει να καταγράφονται απολύτως σωστά οι βοηθητικοί χώροι και τα παρακολουθήματα στο Ε9 ούτως ώστε να αποφεύγεται η παραπάνω άσκοπη και υπερβολική φορολόγηση.1. ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΤΑ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΑ  ΚΑΙ ΟΙ ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ  ΧΩΡΟΙ • Παρακολουθήματα είναι οι βοηθητικοί χώροι (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης κ.λπ.), που βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας, και δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες,  αλλά ανήκουν σε κάποια οριζόντια  ιδιοκτησία κατ΄ αποκλειστική χρήση και αναγράφονται στον τίτλο ιδιοκτησίας.Τα παρακολουθήματα αναγράφονται στο Ε9 ως βοηθητικοί χώροι στην στήλη 13 του πίνακα 1 δίπλα από την κύρια ιδιοκτησία:• οι βοηθητικοί χώροι (πολυκατοικίας ή μη) και μπορεί να είναι:• αποθήκες, • θέσεις στάθμευσης, • πισίνες• αποθήκες  • κ.λπ.Αποθήκη θεωρείται το κτίσμα, του οποίου η χρήση αναφέρεται στην άδεια οικοδομής ή στον τίτλο κτήσης, ανεξάρτητα από το μέγεθος και τον όροφο στον οποίο βρίσκεται. • Η αποθήκη αυτή ανήκει στην κυρία ιδιοκτησία όπως περιγράφεται στον τίτλο απόκτησης• Η χρήση των θέσεων στάθμευσης εφ’ όσον έχουν δεσμευθεί στον ακάλυπτο χώρο και εφ’ όσον είναι στεγασμένες, αναγράφονται στο Ε9• Η επιφάνεια στη θέση στάθμευσης: εφόσον δεν προκύπτει από την οικοδομική άδεια ή τον τίτλο απόκτησης, η επιφάνειά της θέσης στάθμευσης θεωρείται ότι είναι 20μ2, εκτός εάν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από τα 20μ2• Η πυλωτή στις πολυκατοικίες είναι κοινόκτητη και κοινόχρηστη. Δεν δηλώνεται στο Ε9 από κανέναν.• Εάν η χρήση των ανοικτών χώρων στάθμευσης δεν έχει καθορισθεί στην οριζόντια ιδιοκτησία, μπορεί να καθοριστεί η χρήση της, μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών με συμφωνία μεταξύ τους και αυτές  οι θέσεις  στάθμευσης δεν θα γραφούν στο Ε9• Παρακάτω θα διαπιστώσετε ότι διαφορετικά γράφονται στο Ε9 οι βοηθητικοί χώροι στην πολυκατοικία και στη μονοκατοικία 2. ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ –ΑΥΤΟΤΕΛΕΙΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ• Όσοι βοηθητικοί χώροι είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες γράφονται στο Ε9 σε ξεχωριστή γραμμή από την κυρία ιδιοκτησία• Παράδειγμα: Αυτοτελής θέση στάθμευσης-στεγασμένη- σε πολυκατοικία (οριζόντια ιδιοκτησία και έχει χιλιοστά στο οικόπεδο): είναι ο ιδιωτικός χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως προσδιορίζεται: είτε από την οικοδομική άδεια είτε από τον τίτλο κτήσης, και γράφεται στο Ε9 ως ανεξάρτητη αυτοτελής ιδιοκτησία ως αποθήκη.ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Η αποθήκη έχει έκπτωση στον ΦΠΑ 90% είτε είναι οριζόντια ιδιοκτησία είτε όχι. 3. ΠΟΙΟΙ  ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ ΔΕΝ ΑΝΑΓΡΑΦΟΝΑΙ ΣΤΟ Ε9 • Οι βοηθητικοί χώροι/αποθήκες που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας και δεν ανήκουν, ως παρακολούθημα, σε οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας δεν αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) (είναι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι, και δεν είναι ιδιόχρηστοι).4. ΟΙ ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΟΙ  ΧΩΡΟΙ  ΓΕΩΡΓΙΚΗΣ  ή  ΚΤΗΝΟΤΡΟΦΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ• Γεωργικό ή κτηνοτροφικό κτίριο-αποθήκη έχει ορισθεί από τον νομοθέτη ότι είναι το αυτοτελές κτίριο ή το παρακολούθημα βιομηχανικού ή βιοτεχνικού κτιρίου, στο οποίο φυλάσσονται:- ζωοτροφές, – σπόροι, – γεωργικά εργαλεία και μηχανήματα, ή το κτίριο που στεγάζει ζώα, στο οποίο εκτελούνται απλές εργασίες εκτροφής και γενικά φροντίδας ζώων. • στην έννοια των γεωργικών και κτηνοτροφικών κτιρίων και αποθηκών δεν περιλαμβάνονται τα κτίρια:• μαζικής διαλογής, • οργανωμένης συλλογής, επεξεργασίας, συσκευασίας ή μεταποίησης αγροτικών ή κτηνοτροφικών προϊόντων, • τα σφαγεία καθώς και τα ψυγεία – αποθήκες, • τα οποία εντάσσονται στην κατηγορία των βιομηχανικών – βιοτεχνικών κτιρίων• στο Ε9  αναγράφονται στους κωδικούς: Πίνακας 1 Στήλη 9 Κατηγορία ακινήτου ΚΩΔΙΚΟΣ 51 Ειδικό κτίριο γεωργικής χρήσης • Πίνακας 1 Στήλη 9 Κατηγορία ακινήτου ΚΩΔΙΚΟΣ 52 Ειδικό κτίριο κτηνοτροφικής χρήσης • Πίνακας 2 Στήλη 17β Αποθήκες – Γεωργικά κτίσματα ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΗ ΣΩΣΤΗ ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗ ΤΗΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ-ΓΗΠΕΔΟ ( Εάν γραφεί λάθος το Γεωργικό ή Κτηνοτροφικό κτίριο υπάρχει ΚΙΝΔΥΝΟΣ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗΣ ΜΕ ΕΠΙ ΠΛΕΟΝ ΦΟΡΟ ΑΚΙΝΗΤΟΥ)   5. ΠΟΤΕ ΤΑ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΜΑΤΑ ΓΡΑΦΟΝΤΑΙ ΣΕ ΞΕΧΩΡΙΣΤΗ ΓΡΑΜΜΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΥΡΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ• Οι βοηθητικοί χώροι που ανήκουν στο δικαίωμα υψούν, θα γραφούν στην επόμενη ξεχωριστή σειρά από το δικαίωμα υψούν γιατί δεν υπάρχει ακόμα κτίσμα κυρίων χώρων, ώστε να γραφούν δίπλα οι βοηθητικοί χώροι. 6. ΠΟΙΟΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ ΓΡΑΦΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΟΛΟΥΣ ΤΟΥ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ ΚΥΡΙΑΣ  ΧΡΗΣΗΣ • Aναγράφονται στο Ε9 οι (κοινόκτητοι ή κοινόχρηστοι) ΧΩΡΟΙ ΚΥΡΙΑΣ ΧΡΗΣΗΣ που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες π.χ. το δωμάτιο του θυρωρού της πολυκατοικίας, όπου υπάρχει.  ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ ΒΟΗΘΗΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ• Δεν αναγράφονται στο Ε9 οι βοηθητικοί κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι που δεν είναι παρακολουθήματα και η χρήση τους παραμένει βοηθητική για όλους τους συνιδιοκτήτες (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, κ.λπ.)7. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΗ ΠΙΣΙΝΑ ΣΕ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ Η αναγραφή της πισίνας στο Ε9 θα γίνει μόνο στην περίπτωση που:• υπάρχει αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου χώρου της πισίνας με βάση το συμβόλαιο αγοράς της ιδιοκτησίας με ποσοστό 100% και • το δικαίωμα αυτό (της χρήσης της πισίνας) αποτελεί παρακολούθημα της κυρίας ιδιοκτησίας • εάν όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα χρήσης της κοινόχρηστης πισίνας με βάση το συμβόλαιο μεταβίβασης, τότε ο κάθε ένας θα αναγράψει στο Ε9 το δικαίωμα αυτό με ποσοστό % (συνήθως της κυρίας ιδιοκτησίας στο οικόπεδο). Δεν πρέπει, συνεπώς, να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα με την παραπάνω έννοια8. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΕ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ  Όποιος έχει διαμέρισμα σε πολυκατοικία η οποία διαθέτει κοινόχρηστες θέσεις στάθμευσης ερωτάται εάν θα αναγράψει το δικαίωμα χρήσης επ’ αυτών των χώρων στο Ε9. Η αναγραφή αυτή θα γίνει μόνο στην περίπτωση που υπάρχει αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου αυτού χώρου με βάση το συμβόλαιο αγοράς της ιδιοκτησίας και, επομένως, αποτελεί παρακολούθημα της κυρίας ιδιοκτησίας. Δεν πρέπει, συνεπώς, να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα με την παραπάνω έννοια.9. Η ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΗ ΔΕΞΑΜΕΝΗ ΩΣ ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΣ ΧΩΡΟΣΗ κολυμβητική δεξαμενή μπορεί να γραφεί στο Ε9:• ως Βοηθητικός χώρος όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια Ειδικού Κτιρίου (εξωτερική πισίνα)• ως Αθλητική Εγκατάσταση  επειδή υπάρχει  οικοδομική άδεια Ειδικού Κτιρίου (εσωτερική ή εξωτερική πισίνα)• ως Αθλητική Εγκατάσταση  επειδή έχει τακτοποιηθεί με το νόμο 4178/2013 (εξωτερική πισίνα)• ως Κύριος χώρος επειδή έχει  άδεια οικοδομής ή έχει τακτοποιηθεί με το νόμο 4178/2013 (εσωτερική πισίνα)Η πισίνα στην ταράτσα  θεωρείται εξωτερική πισίνα.Οι παραπάνω διαχωρισμοί των κολυμβητικών δεξαμενών έχουν επίπτωση στον φόρο των ακινήτων κάθε χρόνο (ΕΝΦΙΑ κ.λπ.)10.  Η ΠΙΛΟΤΗ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣΗ πιλοτή στις πολυκατοικίες είναι κοινόκτητη και κοινόχρηστη. Δεν δηλώνεται στο Ε9 από κανέναν.Κοινόκτητοι χώροι είναι εκείνοι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες αλλά δεν μπορούν να τις κάνουν χρήση (π.χ. λεβητοστάσιο, φωταγωγός)Κοινόχρηστοι χώροι είναι εκείνοι που ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες και μπορούν να τις χρησιμοποιούν όλοι (π.χ. πλατύσκαλα, πυλωτή, ασανσέρ, είσοδος της πολυκατοικίας κ.λπ.)11. ΠΩΣ  ΓΡΑΦΕΤΑΙ ΣΤΟ Ε9 Ο ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΣ  ΧΩΡΟΣ ΤΗΣ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑΣΕξαρτάται πού ευρίσκεται ο βοηθητικός χώρος της ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: Μέσα ή έξω από το περίβλημα του κτιρίου.• εάν η αποθήκη ευρίσκεται μέσα στο περίβλημα του κτιρίου της μονοκατοικίας, τότε η αποθήκη αυτή συμπεριλαμβάνεται στο εμβαδόν της κυρίας ιδιοκτησίας της μονοκατοικίας και θα γραφούν μαζί συνολικά στους κυρίους χώρους στο Ε9.   Αυτό συμβαίνει επειδή στη μονοκατοικία δεν έχουμε, συνήθως, Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (υπάρχει ένας μόνο ιδιοκτήτης ή πολλοί συνιδιοκτήτες με ποσοστά στο σύνολο της μονοκατοικίας).Θυμίζουμε ότι στη μονοκατοικία αναγράφουμε τη μικτή επιφάνεια του κτιρίου από τοίχο σε τοίχο.•  εάν τη αποθήκη ευρίσκεται έξω, ανεξάρτητη, από το περίβλημα του κτιρίου της μονοκατοικίας, τότε η αποθήκη αυτή θα γραφεί στους βοηθητικούς χώρους του Ε9 του πίνακα 1.