Η ενοικίαση σπιτιού μέσω Airbnb

Η ενοικίαση σπιτιού μέσω Airbnb (ενημερωμένο με τις πρόσφατες αλλαγές)

Σύνταξη-επιμέλεια

Μπατάκης Διομήδης Λογιστής-φοροτεχνικός

ΕΙΣΑΓΩΓΗ 

Πριν ακόμα εφαρμοστεί στην πράξη το {start}άρθρο 111{end} του Ν. 4446/2016 με το οποίο καθορίστηκαν για πρώτη φορά οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού (Airbnb ή άλλες ), ψηφίστηκε από την Ελληνική Βουλή τον Μάιο του 2017 ο ν. 4472/20107, με τον οποίο επέρχονται σημαντικές τροποποιήσεις στο συγκεκριμένο άρθρο.

■ Η σημαντικότερη αφορά στον καθορισμό —πλέον με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης , Οικονομικών και Τουρισμού— των γεωγραφικών περιοχών όπου θα ισχύουν οι περιορισμοί που ίσχυαν και αφορούσαν στο όριο μίσθωσης των 90 ή 60 ημερών (για νησιά μέχρι 10,000 κατοίκους), στη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ., καθώς και στο εισοδηματικό όριο των 12,000 ακόμα και εάν έχουμε υπερβεί τις 90 ή 60 ημέρες μίσθωσης κατά το οικείο φορολογικό έτος. Μέχρι εκδόσεως της παραπάνω κοινής υπουργικής απόφασης δεν υπάρχει κανένας από τους παραπάνω περιορισμούς.

■ Επίσης, οριοθετείται η έννοια του διαχειριστή ακινήτου και πλέον είναι εφικτό να αναλάβει τη διαδικασία ανάρτησης του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο φυσικό, άλλα και νομικό ή κάθε άλλη νομική οντότητα.

■ Τέλος, απαλείφονται οι προϋποθέσεις που ίσχυαν για την ένταξη στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και είχαν να κάνουν με το ελάχιστο εμβαδόν (9 τ.μ.) του ακινήτου καθώς και της υποχρέωσης νομιμότητας του κτιρίου (σ.σ. προσοχή: Η απαλοιφή αυτής της τελευταίας προϋπόθεσης σχετικά με την νομιμότητα του κτιρίου μπορεί να μην δημιουργεί πλέον εμπόδιο για την ένταξη στο μητρώο όμως πρέπει να απασχολεί τους διαχειριστές των ακινήτων διότι μπορεί να εγερθούν αξιώσεις νομικής φύσεως από τους μισθωτές σε περίπτωση ενδεχόμενης ζημίας τους κατά την διάρκεια της διαμονής τους).ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΙ ΟΡΙΣΜΟΙ 1.Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.2.Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ 1. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).2. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ 1. Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω προϋποθέσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω  προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.4. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων. Για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την βραχυχρόνια μίσθωση  μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΑΝΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 1. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο την διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής ακινήτου .2. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.3. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας4.  Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ ), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.5. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.6.Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και οι ιδιοκτήτες  ακινήτων , που φέρουν  τα χαρακτηριστικά και προδιαγραφές των  τουριστικών  επιπλωμένων  επαύλεων , και οι οποίοι   δύνανται να το εκμισθώνουν ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικό ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους.ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται  εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα 2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.Τα παραπάνω ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.

Φ.Π.Α. Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού  απαλλάσσεται του Φ.Π.Α. ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΟΙΚΙΟΘΕΛΟΥΣ ΑΠΟΚΑΛΥΨΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΑΣ ΥΛΗΣ ΠΑΡΕΛΘΟΝΤΩΝ ΕΤΩΝΣύμφωνα με τα άρθρα 57-61 του Ν 4446/2016 τα οποία αφορούν την «Οικειοθελή Αποκάλυψη Φορολογητέας Ύλης Παρελθόντων Ετών» παρέχεται η δυνατότητα να να δηλωθεί το εισόδημα που προέρχεται από βραχυχρόνιες μισθώσεις (από πλατφόρμες τύπου Airbnb, κτλ) παλαιοτέρων ετών με μείωση των πρόσθετων φόρων και λοιπών επιβαρύνσεων, με αρχική ή τροποποιητική κατά περίπτωση δήλωση φορολογίας εισοδήματος, στο έτος απόκτησης του δικαιώματος είσπραξης του εισοδήματος αυτού. Επίσης δύναται να υποβληθούν με τις ίδιες διατάξεις, δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας είτε ανά μίσθωση, είτε συγκεντρωτικά κατ’ έτος ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή όχι Α.Φ.Μ. του μισθωτή-μισθωτών. Αναλυτικές οδηγίες παρέχονται στην ΠΟΛ.1009/19.1.2017. ΕΝΑΡΞΗ ΙΣΧΥΟΣ Η έναρξη ισχύος και λειτουργίας του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια εφαρμογής θα καθοριστούν με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε.