Αντικειμενικές αξίες: Η διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης

Με τις διατάξεις της προτεινόμενης ρύθμισης της τροπολογίας που κατέθεσε το Υπ. Οικονομικών στο νομοσχέδιο «Επείγουσες ρυθμίσεις αρμοδιότητας Υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής.» τροποποιείται το άρθρο 41 του ν. 1249/1982, το οποίο αφορά στον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων.

Σκοπός της ρύθμισης είναι η καθιέρωση μίας διαδικασίας προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ζωνών του Συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, η οποία θα είναι αμερόληπτη και αντικειμενική σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από ό,τι έως σήμερα, με στόχο την προάσπιση των δημοσιονομικών συμφερόντων αλλά και της κοινωνικής πολιτικής της Χώρας.Πιο συγκεκριμένα, με την παράγραφο 1 της προτεινόμενης ρύθμισης αντικαθίσταται η παράγραφος 1Α του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και παρέχεται στον Υπουργό Οικονομικών η εξουσιοδότηση να καθορίζει τις τιμές εκκίνησης μετά από εισήγηση πιστοποιημένων εκτιμητών εγγεγραμμένων στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, λαμβάνοντας υπόψη και τη γνώμη του αρμόδιου δημοτικού συμβουλίου, η οποία καταχωρίζεται σε βάση δεδομένων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών και στην οποία κατατίθενται ηλεκτρονικά και οι εισηγήσεις των εκτιμητών.

Η εισήγηση των τιμών εκκίνησης από Πιστοποιημένους Εκτιμητές εξασφαλίζει τον άμεσο και ορθό προσδιορισμό των αξιών των ακινήτων, διότι διαθέτουν σημαντικά εχέγγυα γνώσης πληροφόρησης, εμπειρίας και αμεροληψίας καθώς επίσης δεσμεύονται από το σχετικό κώδικα Δεοντολογίας του Υπουργείου Οικονομικών.Οι εκτιμητές που θα αναλάβουν το έργο της εισήγησης των τιμών εκκίνησης των ζωνών, θα επιλεχθούν κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης με αδιάβλητες και διαφανείς διαδικασίες. Μέσω ειδικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών, όλα τα διαθέσιμα στοιχεία από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών και τυχόν άλλα διαθέσιμα στοιχεία από τραπεζικά ιδρύματα αξιοποιούνται, προκειμένου να εξαχθούν όσο το δυνατόν ασφαλέστερα αποτελέσματα για τις τιμές εκκίνησης του συστήματος (τιμές ζωνών).Με την ίδια παράγραφο της προτεινόμενης ρύθμισης αντικαθίσταται, επίσης η παράγραφος 1Β του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και προβλέπεται η σύσταση τριμελούς επιτροπής, αποτελούμενης από Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ως Πρόεδρο, και τους επικεφαλής της αρμόδιας υπηρεσίας της Γενικής Γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ως μέλη, προκειμένου να εισηγείται τις τιμές εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από τις εισηγήσεις των εκτιμητών της παραγράφου 1Α του παρόντος άρθρου. Η ύπαρξη της τριμελούς επιτροπής κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική, προκειμένου να προσδιορίζονται τιμές εκκίνησης σε περιπτώσεις αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού αυτών από τους πιστοποιημένους εκτιμητές αλλά και να αποφευχθούν οποιεσδήποτε στρεβλώσεις είναι δυνατόν να προκύψουν, προκειμένου να διασφαλιστεί με τον βέλτιστο τρόπο η εγκυρότητα και αξιοπιστία των αποτελεσμάτων τους. Το ακριβές έργο της τριμελούς αυτής επιτροπής καθορίζεται με σχετική απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.Με την αυτή παράγραφο της προτεινόμενης αντικαθίσταται και η παράγραφος 1Γ του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και παρέχεται η εξουσιοδότηση προς τον Υπουργό για τον καθορισμό των συντελεστών αυξομείωσης και τη διαμόρφωση ζωνών των περιοχών που είναι ενταγμένες ή πρόκειται να ενταχθούν στο Σύστημα Αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Για το σκοπό αυτό προβλέπεται συγκρότηση εξαμελούς επιτροπής σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα, που θα εισηγείται στον Υπουργό τη διαμόρφωση των ζωνών των περιοχών της αρμοδιότητάς της και των συντελεστών αυξομείωσης του άρθρου 1 της με αριθμό 1067780/82/Γ0013/9-6-1994 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών (Β’ 549). Η επιτροπή θα αποτελείται από αρμόδια στελέχη του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα. Η διευρυμένη σύνθεση των ανά Περιφερειακή Ενότητα επιτροπών από υπηρεσιακούς και άλλους παράγοντες διαφόρων φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα, καθώς επίσης και από άλλα πρόσωπα που διαθέτουν ειδικές γνώσεις ή ιδιάζουσα εμπειρία στον τομέα της κτηματαγοράς, και ειδικότερα της εκάστοτε εξεταζόμενης περιοχής, εξασφαλίζει ότι θα αξιοποιηθούν με επάρκεια και αποτελεσματικότητα όλα τα διαθέσιμα στον καθένα εξ αυτών στοιχεία, και ότι θα εκφράζεται η κοινή πείρα και αντίληψη της τοπικής κοινωνίας για τις αξίες των ακινήτων. Επίσης, η συμμετοχή του πιστοποιημένου εκτιμητή ακινήτων, εξασφαλίζει ότι θα ακολουθηθεί η κατάλληλη μεθοδολογία σε συμμόρφωση και με το σκεπτικό των πρόσφατων σχετικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες αναφέρουν ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, αρκούντως ορισμένη και πρόσφορη μεθοδολογία.Με βάση τα παραπάνω αναμένεται να υποβληθούν προς την αρμόδια πολιτική ηγεσία εισηγήσεις που θα εξασφαλίζουν την εγκυρότητα, την αξιοπιστία και την ορθή κλιμάκωση στην διαμόρφωση των ζωνών του Συστήματος Αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, καθώς και αντικειμενικές και ρεαλιστικές εισηγήσεις που θα αφορούν τους συντελεστές αυξομείωσης.Με την παράγραφο 2 της προτεινόμενης ρύθμισης προστίθεται στο άρθρο 41 του ν. 1249/1982 νέα παράγραφος 1Δ και προβλέπεται η έκδοση αποφάσεων του Υπουργού Οικονομικών με τις οποίες θα ρυθμίζονται οι λεπτομέρειες εφαρμογής των διατάξεων των παραγράφων 1Α, 1Β και 1Γ, καθώς και τα τυχόν ειδικότερα ζητήματα.Τέλος με την παράγραφο 3 της προτεινόμενης ρύθμισης βελτιώνεται νομοτεχνικά η παράγραφος 4 του άρθρου 41 ν. 1249/1982, προκειμένου η καταβολή αποζημίωσης να αφορά στην παράγραφο 1Γ στην οποία, πλέον, προβλέπεται συλλογικό όργανο με συμμετοχή ιδιωτών.

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΑΞΗΆρθρο…Τροποποίηση του άρθρου 41 του ν. 1249/19821. Το τρίτο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (Α’43) καταργείται και οι παρ. 1Α, 1Β και 1Γ του ίδιου άρθρου αντικαθίστανται ως εξής:«1Α. Οι τιμές εκκίνησης καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών μετά από εισήγηση πιστοποιημένων εκτιμητών εγγεγραμμένων στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών.Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών η σύνταξη εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης ανατίθεται σε πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών.Η απόφαση του προηγούμενου εδαφίου εκδίδεται κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης εκδήλωσης ενδιαφέροντος του Γενικού Γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών, η οποία αναρτάται στο διαδίκτυο «Πρόγραμμα Διαύγεια» και στην οποία περιγράφεται το έργο, η διαδικασία για την εκδήλωση ενδιαφέροντος ο τρόπος επιλογής των εκτιμητών, η αμοιβή τους και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.Οι εισηγήσεις των εκτιμητών κατατίθενται ηλεκτρονικά σε βάση δεδομένων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών. Στην ίδια βάση δεδομένων καταχωρείται η γνώμη του αρμόδιου δημοτικού συμβουλίου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 4 του άρθρου 261 του ν. 3852/2010 (A’ 87). Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου.Στην ανωτέρω βάση δεδομένων δύνανται να καταχωρίζονται αντίστοιχα δεδομένα τα οποία διαθέτουν τραπεζικά ιδρύματα, προς το σκοπό εκτέλεσης διασταυρώσεων.Σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης με βάση τα ανωτέρω στοιχεία, αρμόδια να εισηγηθεί τις τιμές εκκίνησης καθίσταται η τριμελής επιτροπή της παραγράφου 1Β.1Β. Συστήνεται τριμελής επιτροπή η οποία εισηγείται τις τιμές εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από τις εισηγήσεις των εκτιμητών της παραγράφου 1Α. Η τριμελής επιτροπή συγκροτείται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και αποτελείται από έναν Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ως Πρόεδρο, με τον αναπληρωτή του, που προτείνονται από τον Πρόεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, και τον Προϊστάμενο του Αυτοτελούς Τμήματος Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών και τον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Εφαρμογής Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), ως μέλη, με τους αναπληρωτές τους.Η επιτροπή δύναται: α) να εισηγείται στον Υπουργό Οικονομικών την ανάθεση σύνταξης εισήγησης σε πιστοποιημένο εκτιμητή, εκπρόσωπο του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδας (Σ.ΕΚ.Ε.), εγγεγραμμένο στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, σε περιπτώσεις που κρίνει αναγκαίο, β) να ζητεί τη συνδρομή οποιουδήποτε άλλου φορέα ή προσώπου με εμπειρία και ειδικές γνώσεις στον τομέα αξιών ακινήτων και γ) να ζητεί τη χορήγηση μη προσωποποιημένων στοιχείων από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, την Τράπεζα της Ελλάδος και τις αρμόδιες υπηρεσίες της Α.Α.Δ.Ε., τα οποία παρέχονται υποχρεωτικώς, χωρίς την επίκληση απορρήτου. Τα μέλη της Επιτροπής και οι εμπειρογνώμονες που λαμβάνουν γνώση των ανωτέρω στοιχείων κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους υποχρεούνται να τηρούν απόλυτη εχεμύθεια.1Γ. Οι συντελεστές αυξομείωσης και η διαμόρφωση ζωνών των περιοχών που είναι ενταγμένες ή πρόκειται να ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών ακινήτων, καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών.Σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα συστήνεται εξαμελής επιτροπή για τη σύνταξη εισήγησης επί της διαμόρφωσης των ζωνών των περιοχών αρμοδιότητας της και των συντελεστών αυξομείωσης του άρθρου 1 της με αριθμό 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών (Β’ 549), όπως ισχύει, η οποία αποτελείται από έναν υπάλληλο της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών, ως Πρόεδρο, με τον αναπληρωτή του, έναν υπάλληλο της Α.Α.Δ.Ε., έναν μηχανικό της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκονται τα ακίνητα, έναν πιστοποιημένο εκτιμητή, εκπρόσωπο του Σ.ΕΚ.Ε., εγγεγραμμένο στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, έναν εκπρόσωπο της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας και έναν εκπρόσωπο του Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο», ως μέλη, με τους αναπληρωτές τους. Οι επιτροπές συγκροτούνται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από πρόταση των αρμόδιων φορέων.Ως παρατηρητής στις συνεδριάσεις των επιτροπών παρίσταται υποχρεωτικά εκπρόσωπος του οικείου Δήμου, ο οποίος μεταφέρει στην επιτροπή την άποψη του δημοτικού συμβουλίου, σύμφωνα και με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 4 του άρθρου 261 του ν. 3852/2010.Οι επιτροπές δύνανται να ζητούν τη συνδρομή οποιουδήποτε άλλου φορέα ή προσώπου, με εμπειρία και ειδικές γνώσεις πολεοδομίας τοπογραφίας οικοδομικών κατασκευών, γεωπονίας ή δασολογίας για την ολοκλήρωση του έργου τους.Οι επιτροπές δύνανται να ζητούν τη χορήγηση μη προσωποποιημένων στοιχείων από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος την Τράπεζα της Ελλάδος και τις αρμόδιες υπηρεσίες της Α.Α.Δ.Ε., τα οποία παρέχονται υποχρεωτικώς χωρίς την επίκληση απορρήτου. Τα μέλη των επιτροπών και οι εμπειρογνώμονες που λαμβάνουν γνώση των ανωτέρω στοιχείων κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους υποχρεούνται να τηρούν απόλυτη εχεμύθεια.Ο εκπρόσωπος της Υπηρεσίας Δόμησης του οικείου Δήμου προσκομίζει κατά την πρώτη συνεδρίαση της επιτροπής τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια των περιοχών της περιφέρειας του, όπως ισχύουν μετά τις τυχόν αναθεωρήσεις ή τροποποιήσεις τους.».2. Μετά την παρ. 1Γ του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 προστίθεται νέα παρ. 1Δ ως εξής:«1Δ. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών ρυθμίζεται κάθε ειδικότερο ζήτημα, σχετικό με τη συγκρότηση, τον τρόπο και τη μεθοδολογία λειτουργίας των επιτροπών των παραγράφων 1Β και 1Γ, την τεκμηρίωση και διατύπωση των εισηγήσεων, το χρόνο ολοκλήρωσης του έργου τους, τις περιπτώσεις κατά τις οποίες επιλαμβάνεται η επιτροπή της παραγράφου 1Β, και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή των παραγράφων 1Α, 1Β και 1Γ. Με όμοια απόφαση ανατίθεται η σύνταξη εισήγησης σε πιστοποιημένο εκτιμητή σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης α) του τρίτου εδαφίου της παραγράφου 1Β, καθώς και η αμοιβή αυτού.»3. Η παρ. 4 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 αντικαθίσταται ως εξής:«Στα μέλη των επιτροπών της παρ. 1Γ, που δεν είναι δημόσιοι ή δημοτικοί υπάλληλοι, καταβάλλεται αποζημίωση η οποία καθορίζεται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.».