Διακοπή ατομικής οικοδομικής επιχείρησης με απούλητα νεόδμητα ακίνητα. Φόρος εισοδήματος και ΦΠΑ

Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου1. ΓΕΝΙΚΑΣτην ατομική οικοδομική επιχείρηση, το φυσικό πρόσωπο αποτελεί τον μοναδικό φορέα της δραστηριότητος της (για την ανέγερση και την πώληση των οικοδομών).Διακοπή εργασιών της ατομικής οικοδομικής επιχείρησης Στην περίπτωση που η ατομική επιχείρηση διακόψει τις εργασίες της (για συνταξιοδότηση του φορέα ή για άλλο λόγο) πρέπει να δει τι θα κάνει με τα απούλητα εμπορεύματά της, δηλαδή τα διαμερίσματα, κατά την στιγμή της διακοπής.Επίσης πρέπει να δει τι θα κάνει: • με την φορολογία εισοδήματος για τα παραπάνω απούλητα διαμερίσματα.• με τον ΦΠΑ που αναλογεί στα διαμερίσματα αυτά 2. Ο ΦΟΡΟΣ  ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΓΙΑ ΤΑ ΑΠΟΥΛΗΤΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΚΟΠΗ  Τα νεόδμητα διαμερίσματα που δεν έχουν πουληθεί κατά την στιγμή της διακοπής των εργασιών της ατομικής οικοδομικής επιχείρησης, παραμένουν στην κυριότητα του φυσικού προσώπου-κατασκευαστή-εργολάβου. Δεν γίνεται καμιά νέα μεταβίβαση. Επομένως δεν δημιουργείται κάποιο εισόδημα, δεν αποκτάται κάποιο έσοδο από τον εργολάβο-φυσικό πρόσωπο. Εάν μετά την διακοπή ο εργολάβος κρατήσει τα νεόδμητα απούλητα ακίνητα μπορεί:- να τα ιδιοχρησιμοποιήσει ως επαγγελματική του εγκατάσταση, ή – να ιδιοκατοικήσει σε αυτά και να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες, ή- να τα εκμισθώσει – να παραχωρήσει δωρεάν την χρήση τουςΗ αξία των ακινήτων αυτών δεν θα προσαυξήσει τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησής του εργολάβου-επιχειρηματία. Αυτό συμβαίνει γιατί, στην περίπτωση αυτή, δεν υπάρχει το στοιχείο του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα.Πότε θα φορολογηθούν τα παραπάνω ακίνητα;   Θα φορολογηθούν όταν μελλοντικά θα προκύψει κέρδος μόνο εάν τα διαμερίσματα αυτά πουληθούν. Στην περίπτωση αυτή το, όποιο, κέρδος που θα προκύψει (δηλαδή: αξία πώλησης μείον κόστος κατασκευής) θα φορολογηθεί στο όνομα του φυσικού προσώπου-εργολάβου επιχειρηματία κατασκευαστή ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Η φορολογία αυτή ισχύει ανεξάρτητα από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, δηλαδή πριν ή μετά την 1/1/2006 (με ΦΠΑ ή χωρίς ΦΠΑ). Ν. 4172/2013 άρθρο 21ΠΟΛ.1113/2015ΔΕΑΦ Α 1136043 ΕΞ 20183. Ο Φ.Π.Α. ΓΙΑ ΤΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΑΠΟΥΛΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΚΟΠΗΣτον ΦΠΑ τα πράγματα είναι διαφορετικά. Για να προχωρήσει στην διακοπή των εργασιών της ατομικής οικοδομικής επιχείρησης του ο εργολάβος επιχειρηματίας-φυσικό πρόσωπο, πρέπει να εκδώσει ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΑΥΤΟΠΑΡΑΔΟΣΗΣ και να αποδώσει ΦΠΑ για τα νεόδμητα απούλητα ακίνητα που ο επιχειρηματίας φυσικό πρόσωπο συνεχίζει να έχει στην κυριότητά του και μετά την διακοπή των εργασιών της ατομικής του επιχείρησης. Η πράξη θεωρείται παράδοση ακινήτων και πρώτη εγκατάσταση η οποία υπάγεται στον ΦΠΑ.Ως φορολογητέα αξία θα ληφθεί η τρέχουσα τιμή της αγοράς ή, αν δεν υπάρχει τιμή αγοράς, το κόστος των ακινήτων κατά τον χρόνο της παράδοσής τους στον εργολάβο. Ο εργολάβος σε αυτήν την περίπτωση δεν αγοράζει αλλά κατασκευάζει το ακίνητο που παίρνει, και γι’ αυτό ως φορολογητέα  αξία θεωρείται το κόστος κατασκευής. Ν.2859/2000 άρθρο 7 παρ.2γ΄Θεωρείται ως παράδοση ακινήτου η ιδιοκατοίκηση, η παράδοση σε μη φορολογητέα δραστηριότητα του ιδίου υποκειμένου, η μίσθωση, η δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ή η χρησιμοποίηση για οποιονδήποτε σκοπό ξένο προς την επιχείρηση, των ακινήτων που προβλέπουν οι διατάξεις του άρθρου 6. Ν.2859/2000 άρθρο 6 παρ.1β΄Θεωρείται ως πρώτη εγκατάσταση σε ακίνητο, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα, από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Ν.2859/2000 άρθρο 19 παρ.2α΄Ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται για τις πράξεις παράδοσης αγαθών, που αναφέρονται στο άρθρο 7, ……..η τρέχουσα τιμή αγοράς των αγαθών ή παρόμοιων αγαθών ή, αν δεν υπάρχει τιμή αγοράς, το κόστος των αγαθών, κατά το χρόνο πραγματοποίησης των πράξεων αυτών.Σημείωση: σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασης, μετά τη διακοπή, των παραπάνω ακινήτων (στα οποία έχει γίνει πρώτη εγκατάσταση) από τον, πρώην, εργολάβο φυσικό πρόσωπο και δεν θεωρούνται πλέον νεόδμητα ακίνητα, η μεταβίβαση αυτή δεν μπορεί να υπαχθεί σε ΦΠΑ και θα υπαχθεί σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.Σημείωση: σε επόμενες δημοσιεύσεις μας θα αναφερθούμε στις διαδικασίες για την διαδικασία διακοπής των οικοδομικών επιχειρήσεων που έχουν την μορφή εταιρείας όπως: Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε., ΙΚΕ και χωριστά για την Α.Ε.