Ε9 – Τα «Ειδικά Kτίρια»

Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου1. Ποια κτίρια θεωρούνται «Ειδικά Κτίρια»Ειδικά κτίρια θεωρούνται εκείνες οι κατηγορίες κτισμάτων της στήλης 9 του πίνακα 1, που αναγράφονται στους κωδικούς 7 έως 12 και είναι τα παρακάτω:  Κωδ.7 Σταθμοί αυτοκινήτων δημόσιας χρήσης Κωδ.8 Βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια μετά των παραρτημάτων τους Κωδ.9 Τουριστικές εγκαταστάσεις, νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα Κωδ. 10 Εκπαιδευτήρια Κωδ. 11 Αθλητικές εγκαταστάσεις για τις οποίες υπάρχει άδεια χρήσης κτιρίου Κωδ. 12 Κτίρια που δεν μπορούν να υπαχθούν στις πιο πάνω κατηγορίες (π.χ. ιεροί ναοί, θέατρα, κινηματογράφοι, μουσεία, συνεδριακά κέντρα, αίθουσες διαλέξεων, συναυλιών, εκθεσιακά κέντρα και γενικά κτίσματα που δεν εντάσσονται στις προηγούμενες κατηγορίες και διαθέτουν αντίστοιχη οικοδομική άδεια ειδικού κτιρίου). Στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει άδεια οικοδομής ειδικού κτιρίου, αποδεικτικό στοιχείο μπορεί να αποτελεί κάθε πρόσφορο δημόσιο έγγραφο.N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 1Αγ και απόφαση Υ/Οικονομικών υπ` αριθμ. 1129485/479/ΠΟΛ.1310/3.12.1996, άρθ. 2  παρ.1 στις περιπτώσεις δ`, ε`, στ`, ζ`, η` και θ.`ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΑ ΔΩΜΑΤΙΑ: Επειδή πολλοί συνάδελφοι ρωτούν εάν τα ενοικιαζόμενα δωμάτια θεωρούνται τουριστικές εγκαταστάσεις (δηλαδή Ειδικά Κτίρια), δείτε παρακάτω στην παράγραφο 8 μια αναφορά γι΄αυτά.2. Η μειωμένη φορολόγηση στον ΕΝ.Φ.Ι.Α των Ειδικών Κτιρίων, ισχύει με τις παρακάτω δύο προϋποθέσεις:Για να θεωρηθούν ως «Ειδικά Κτίρια» πρέπει τα κτίρια αυτά να διαθέτουν:- Οικοδομική άδεια και – Άδεια Λειτουργίας τους από την Αρμόδια Αρχή.3. Πως μειώνεται ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. στα Ειδικά Κτίρια Α. Εφαρμογή Συντελεστή Απομείωσης Επιφανείας (Σ.Α.Ε.): Προκειμένου για ειδικά κτίρια, η επιφάνεια απομειώνεται με την εφαρμογή του Συντελεστή Απομείωσης Επιφανείας.Ο Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας κτίσματος, προκειμένου για κύριους χώρους ειδικών κτιρίων, ο οποίος εφαρμόζεται ανά κλιμάκιο επιφάνειας στο οποίο αντιστοιχεί, εφαρμόζεται σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Normal
0

false
false
false

EN-US
X-NONE
X-NONE

/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:»Table Normal»;
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:»»;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin-top:0cm;
mso-para-margin-right:0cm;
mso-para-margin-bottom:8.0pt;
mso-para-margin-left:0cm;
line-height:107%;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:11.0pt;
font-family:»Calibri»,sans-serif;
mso-ascii-font-family:Calibri;
mso-ascii-theme-font:minor-latin;
mso-hansi-font-family:Calibri;
mso-hansi-theme-font:minor-latin;
mso-ansi-language:EN-US;
mso-fareast-language:EN-US;}

Κλιμάκιο Επιφάνειας μ2                       Συντελεστής
Απομείωσης Επιφάνειας

                                                                                        
( Σ.Α.Ε.)

          0        -500                                                               1,00

     500,01    –
1.500                                                           0,80

     1.500,01 –
3.000                                                           0,75

     3.000,01 –
5.000                                                       
   0,65

     5.000,01 –
10.000                                                         0,55

   10.000,01 –
25.000                                                     
   0,45

   25.000,01 – 50.000                                                         0,35

   50.000,01 και
άνω                                                     
    0,25

(N. 4223/31-12-2013 άρθρο 4 παρ. 2γ)Β. Ένταξη στην κατώτερη τιμή ζώνης: Τα ειδικά κτίρια εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της Δημοτικής Ενότητας στην οποία βρίσκονται. Αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στη Δημοτική Ενότητα, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης του οικείου Δήμου και, αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στο Δήμο, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της οικείας Περιφερειακής Ενότητας και, αν δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης στην Περιφερειακή Ενότητα, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή ζώνης της οικείας Περιφέρειας.(N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2α)Γ. Μη εφαρμογή του Συντελεστή Ορόφου: Ο συντελεστής Ορόφου δεν εφαρμόζεται στα Ειδικά Κτίρια. Επομένως, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, δεν αυξάνει η αξία σε πολυόροφα ειδικά κτίρια.(N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2δ)Δ. Μη εφαρμογή του Συντελεστή Πρόσοψης: Ο συντελεστής Πρόσοψης δεν εφαρμόζεται στα Ειδικά Κτίρια. Επομένως, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, δεν αυξάνει η αξία σε ειδικά κτίρια που έχουν προσόψεις σε δρόμους κλπ.(N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2στ)Ε. Εφαρμογή Συντελεστή 0,5 στους κυρίους χώρους των Ειδικών Κτιρίων (Σ.Ε.Κ.): Ο Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων έχει ορισθεί σε 0,5. (Εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παράγραφο 2 πιο πάνω). Αυτό ισχύεις για τους κυρίους χώρους του Ειδικού κτιρίου. Ο συντελεστής 0,5 εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους του Ειδικού Κτιρίου (Ο συντελεστής ειδικών κτιρίων δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Δείτε παρακάτω (ΣΤ, Ζ, Η)(N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2θ)ΣΤ. Εφαρμογή μειωτικού συντελεστή 0 (μηδέν) στα Ειδικά Κτίρια και ο συντελεστής στους βοηθητικούς χώρους των Ειδικών Κτιρίων αγροτικής χρήσης: Ο Συντελεστής είναι μηδέν. Στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής 0,5 της περίπτωσης (Ε)(N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2θ)Ζ. Εφαρμογή Συντελεστή 0,1 στους λοιπούς βοηθητικούς χώρους (Σ.Β.Χ.) των Ειδικών Κτιρίων (όχι αγροτικής χρήσης): Ο Συντελεστής βοηθητικών χώρων (Σ.Β.Χ.) έχει ορισθεί σε 0,1. Στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής 0,5 της περίπτωσης (Ε)(N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2θ)Η. Εφαρμογή Συντελεστή Ειδικών (αγροτικής χρήσης) Κτιρίων (Σ.Ε.Κ.): Για τα ειδικά κτίρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτιρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0). (N. 4223/2013 άρθρο 4 παρ. 2θ)ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Μετά την ανάγνωση των περιπτώσεων (Ε), (ΣΤ), (Ζ), (Η), διαπιστώνει κανείς ότι όταν καταγράφεται ένα Ειδικό Κτίριο στο Ε9, θα πρέπει να διαχωρίζονται οι κύριοι από τους βοηθητικούς χώρους για να υπολογίζεται χωριστά ο ΕΝΦΙΑ για τους κύριους και τους βοηθητικούς χώρους για να χορηγείται η (μεγαλύτερη) έκπτωση στους βοηθητικούς χώρους του Ειδικού Κτιρίου. 4. Πως υπολογίζεται ο (κύριος φόρος) ΕΝ.Φ.Ι.Α. στα Ειδικά Κτίρια Προκειμένου για τα ειδικά κτίρια, ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας, του βασικού φόρου, του συντελεστή ειδικών κτιρίων, του συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, του συντελεστή απομείωσης επιφάνειας, του συντελεστή βοηθητικών χώρων και του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος, κατά περίπτωση, ως εξής: Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΕΚ x ΣΠΚ x ΣΑΕ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου ισχύει).

Normal
0

false
false
false

EN-US
X-NONE
X-NONE

/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:»Table Normal»;
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:»»;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin-top:0cm;
mso-para-margin-right:0cm;
mso-para-margin-bottom:8.0pt;
mso-para-margin-left:0cm;
line-height:107%;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:11.0pt;
font-family:»Calibri»,sans-serif;
mso-ascii-font-family:Calibri;
mso-ascii-theme-font:minor-latin;
mso-hansi-font-family:Calibri;
mso-hansi-theme-font:minor-latin;
mso-ansi-language:EN-US;
mso-fareast-language:EN-US;}

Παράδειγμα: δεδομένα:

Ø  – Έστω Επιφάνεια κτιρίου                                              1000 μ2

Ø  – Φορολογική ζώνη 1.700€

Ø  – Βασικός Φόρος (από πίνακα)                                       4,5  (με  βάση την φορολογική ζώνη (1700€))

Ø  – Συντελεστής Παλαιότητος  κτίσματος                         1,10 (εδώ το κτίσμα είναι 24 ετών)

Ø  – Συντελεστής Απομείωσης της Επιφανείας
(Σ.Α.Ε.)    0,75 (με βάση τον πίνακα παραπάνω)

Ø  – Συντελεστής ειδικών κτιρίων (Σ.Ε.Κ.)                        0,5

Ø  – (Το κτίσμα δεν είναι ημιτελές. Είναι παλαιό)

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ:

1000 x 4,5 x 1,10 x 0,75 x 0,50 = KΥΡΙΟΣ ΦΟΡΟΣ  ΕΝΦΙΑ = 1.856,25€  

5. Ο χαρακτηρισμός «Ειδικό Κτίριο» ή «Επαγγελματική Στέγη» Η Επαγγελματική στέγη (κατάστημα, γραφείο κ.λπ.) είναι μια διάκριση η οποία έχει σημασία να εντοπίζεται από τους φοροτεχνικούς. Αφορά στον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α.  Η Επαγγελματική στέγη είναι το κτίσμα, με τους βοηθητικούς του χώρους, το οποίο φορολογείται περισσότερο στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. από ότι το Ειδικό Κτίριο.Η αναφορά μας αυτή στο σημερινό μας άρθρο έχει σαν σκοπό να εντοπίσει τις σχετικές παραμέτρους για να  μπορούμε να διακρίνουμε την διαφορά αυτή με σκοπό να μπορούμε να καταγράψουμε σωστά στο Ε9 το κτίριο, με σκοπό να υπολογίζεται σωστά ο μειωμένος ΕΝΦΙΑ του κυρίου φόρου στα Ειδικά Κτίρια. 6. Τα Ειδικά Κτίρια όταν υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας σε αυτάΤα ειδικά κτίρια, εφόσον υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας, κάθε οριζόντιος ιδιοκτησία αναγράφεται σε μία γραμμή με το σύνολο της επιφάνειας της, με συμπλήρωση και των στοιχείων του οικοπέδου και της στήλης 22.(ΠΟΛ.1237/11.11.2014)7. Τα Ειδικά Κτίρια όταν ΔΕΝ υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας σε αυτάΤα ειδικά κτίρια, εφόσον δεν υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας, αναγράφονται σε μία γραμμή με το σύνολο της επιφάνειας και τον κωδικό του υψηλότερου ορόφου, με συμπλήρωση και των στοιχείων του οικοπέδου και της στήλης 22.8. Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια δεν θεωρούνται πλέον «Ειδικά Κτίρια» Οι επιχειρήσεις ενοικιαζομένων δωματίων μέχρι  την 31/12/2013 χαρακτηρίζονταν ως «ΕΙΔΙΚΑ ΚΤΙΡΙΑ» με μειώσεις στους φόρους των ακινήτων, όπως εξηγήσαμε πιο πάνω. Αυτό βέβαια συνέβαινε εφόσον είχαν την άδεια χρήσης οικοδομής τουριστικού καταλύματος και την άδεια λειτουργίας από τον ΕΟΤ και χρησιμοποιούσαν τον κωδικό 9 της στήλης 9 του πίνακα 1: «Τουριστικές Εγκαταστάσεις…», Εφόσον, όμως, δεν συνέτρεχαν και οι δύο παραπάνω προϋποθέσεις (άδεια οικοδομής και άδεια λειτουργίας), χρησιμοποιούσαν τον κωδικό 3 – επαγγελματική στέγη ή τον κωδικό 1 – κατοικία. Όμως από την 11.11.2014 αυτό άλλαξε και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια παύουν να αναγράφονται στο Ε9 ως «Τουριστικές Εγκαταστάσεις» και αναγράφονται ως κατοικίες (κωδ. 1) ή ως «Επαγγελματικές Εγκαταστάσεις» (κωδ. 3).(ΠΟΛ.1237/11.11.2014)9. Τα Ειδικά Κτίρια που υπάρχουν σε γήπεδο Τα κτίρια τα οποία υπάρχουν σε γήπεδα (εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού) αναγράφονται και στον Πίνακα 2, Στήλη 17γ μαζί με τα Επαγγελματικά Κτίρια. Αναγράφεται δηλαδή η συνολική επιφάνεια των επαγγελματικών στεγών – και των Ειδικών Κτιρίων που υπάρχουν στο γήπεδο. 10. Τα Ειδικά Κτίρια όταν ένα μέρος τους ιδιοχρησιμοποιείται και το άλλο μέρος τους  εκμισθώνεται-όταν ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα Στην περίπτωση αυτή τα Ειδικά Κτίρια αναγράφονται σε δύο γραμμές. Στη μία γραμμή αναγράφεται το μέρος του ακινήτου το οποίο ιδιοχρησιμοποιείται, με την αντίστοιχη ένδειξη του «ιδιοχρησιμοποιούμενου», και στην άλλη γραμμή αναγράφεται το μέρος του ακινήτου το οποίο εκμισθώνεται. Σε κάθε γραμμή αναγράφεται και η επιφάνεια του οικοπέδου που αναλογεί σε κάθε επιφάνεια του κτίσματος (ιδιοχρησιμοποιούμενου ή εκμισθούμενου), εφόσον τούτο απαιτείται, ανάλογα με το είδος του ακινήτου.